10 миллионов за 15 лет

Вчерашняя ремарка в конце поста очень захотелось взять еще одну квартиру в ипотеку 😁 как думаете почему? вызвала достаточно бурные комментарии, поэтому я решил написать на тему отдельный пост.

1. У меня до сих пор большая часть капитала размещена в недвижимости или производных на недвижимость (типа фонды недвижимости). При этом я весь 21 год ее продаю, то есть сокращаю долю в портфеле.

Но недвижимость, тем более коммерческая - это не акция, где кнопку Sell жмакнул и деньги у тебя на счету. Некоторые объекты можно продавать годами, особенно если в моменте, какие-то сложности, типа арендатор съехал. А пандемия вкупе с переходом в онлайн оказывает на этот рынок давление. В то время как жилая недвижимость раллировала, в коммерческой и близко такого не было.

2. Как я работаю с ипотекой. Я обычно беру ипотеку в Пике на старте продаж (яма), и продаю/либо сдаю в аренду когда получены ключи. Я так брал ипотеку в 2018 году под 8,9%, но потом ставки упали, стало дорого, я ипотеку закрыл. Квартира выросла в цене почти в 2 раза уже.

Потом взял в 20 году под 5.9, там сдача в начале 23 года.

Ну то есть я этот инструмент использую не для решения жилищных проблем, а именно с целью долгосрочного увеличения капитала.

3. Почему после прочтения книги захотелось еще взять ипотеку. Один из важнейших моментов, почему Баффет добился успеха, это доступ к дешевым деньгам. То есть он благодаря страховым компаниям мог привлекать деньги по сути ниже ставки ФРС.

Я стал думать, а как мне получить дешевый кредит есть ли какие-то доступные для меня инструменты? И понял, что льготная, субсидируемая ипотека сейчас - это по сути отличный шанс получить дешевые деньги, тем самым взять небольшой дополнительный дешевый леверидж. Всегда, абсолютно всегда, если вы можете занять ниже ставки ЦБ - это ваш бесплатный обед.

Сейчас есть варианты взять ипотеку под 5%-6% Грубо говоря, если у вас есть деньги на квартиру, выгодней эти деньги положить в ОФЗ, а квартиру взять в льготный кредит. 1-2-3% годовых вы на этой операции будете зарабатывать, пока ставки остаются высокими.

Та же самая логика применима и для левериджа капитала. Так что основной инвест тезис в этой идее - это исключительно получение дешевого кредита

P.S. Вся эта логика применима, если вы уверены, что в случае каких-то проблем на фондовом рынке или в других сферах вашей деятельности у вас хватит денег на несколько лет обслуживания такой ипотеки. У вас должна быть большая подушка безопасности.

То есть, леверидж должен быть крайне разумным относительно общего портфеля/капитала. Потому как на таких простых идеях бывает разоряется куча людей, как только рыночная ситуация чуть выходит из под контроля. Из-за избыточного левериджа.

www.tg-me.com/cn/10 миллионов за 15 лет/com.Za15let10mln/957

9.8K viewsDec 6, 2021 at 07:06

Вчерашняя ремарка в конце поста очень захотелось взять еще одну квартиру в ипотеку 😁 как думаете почему? вызвала достаточно бурные комментарии, поэтому я решил написать на тему отдельный пост.

1. У меня до сих пор большая часть капитала размещена в недвижимости или производных на недвижимость (типа фонды недвижимости). При этом я весь 21 год ее продаю, то есть сокращаю долю в портфеле.

Но недвижимость, тем более коммерческая - это не акция, где кнопку Sell жмакнул и деньги у тебя на счету. Некоторые объекты можно продавать годами, особенно если в моменте, какие-то сложности, типа арендатор съехал. А пандемия вкупе с переходом в онлайн оказывает на этот рынок давление. В то время как жилая недвижимость раллировала, в коммерческой и близко такого не было.

2. Как я работаю с ипотекой. Я обычно беру ипотеку в Пике на старте продаж (яма), и продаю/либо сдаю в аренду когда получены ключи. Я так брал ипотеку в 2018 году под 8,9%, но потом ставки упали, стало дорого, я ипотеку закрыл. Квартира выросла в цене почти в 2 раза уже.

Потом взял в 20 году под 5.9, там сдача в начале 23 года.

Ну то есть я этот инструмент использую не для решения жилищных проблем, а именно с целью долгосрочного увеличения капитала.

3. Почему после прочтения книги захотелось еще взять ипотеку. Один из важнейших моментов, почему Баффет добился успеха, это доступ к дешевым деньгам. То есть он благодаря страховым компаниям мог привлекать деньги по сути ниже ставки ФРС.

Я стал думать, а как мне получить дешевый кредит есть ли какие-то доступные для меня инструменты? И понял, что льготная, субсидируемая ипотека сейчас - это по сути отличный шанс получить дешевые деньги, тем самым взять небольшой дополнительный дешевый леверидж. Всегда, абсолютно всегда, если вы можете занять ниже ставки ЦБ - это ваш бесплатный обед.

Сейчас есть варианты взять ипотеку под 5%-6% Грубо говоря, если у вас есть деньги на квартиру, выгодней эти деньги положить в ОФЗ, а квартиру взять в льготный кредит. 1-2-3% годовых вы на этой операции будете зарабатывать, пока ставки остаются высокими.

Та же самая логика применима и для левериджа капитала. Так что основной инвест тезис в этой идее - это исключительно получение дешевого кредита

P.S. Вся эта логика применима, если вы уверены, что в случае каких-то проблем на фондовом рынке или в других сферах вашей деятельности у вас хватит денег на несколько лет обслуживания такой ипотеки. У вас должна быть большая подушка безопасности.

То есть, леверидж должен быть крайне разумным относительно общего портфеля/капитала. Потому как на таких простых идеях бывает разоряется куча людей, как только рыночная ситуация чуть выходит из под контроля. Из-за избыточного левериджа.

BY 10 миллионов за 15 лет